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特色小鎮(zhèn) | 如何在非建設用地上合法的進行休閑農(nóng)業(yè)開發(fā)?

廣東建筑工業(yè)化展     2018-03-23     1299

 

十九大報告首次提出“鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略”,實施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略是我國新時期下的的新戰(zhàn)略,特色小鎮(zhèn)、田園綜合體、鄉(xiāng)村旅游、扶貧攻堅工程在這一戰(zhàn)略指導下得以統(tǒng)合發(fā)展。

 

同時,最近農(nóng)業(yè)部下發(fā)《關(guān)于積極開發(fā)農(nóng)業(yè)多種功能大力促進休閑農(nóng)業(yè)發(fā)展的通知》提出,不是建設用地,也可以做休閑農(nóng)業(yè)!也為我們做設計提供一定的依據(jù)。

 

 

鼓勵閑置宅基地發(fā)展“農(nóng)家樂”

 

《通知》明確用地政策:在實行最嚴格的耕地保護制度的前提下,對農(nóng)民就業(yè)增收帶動作用大、發(fā)展前景好的休閑農(nóng)業(yè)項目用地,各地要將其列入土地利用總體規(guī)劃和年度計劃優(yōu)先安排。

 

《通知》提出:“農(nóng)家樂”可通過多種通道獲取土地,閑置宅基地整理結(jié)余的建設用地可用于休閑農(nóng)業(yè)。與往年包括去年底出臺的休閑農(nóng)業(yè)扶持文件相比,此份文件最精華的地方即在于這條關(guān)于明確‘用地政策’的規(guī)定。

 

鼓勵“四荒地”發(fā)展農(nóng)家樂

 

《通知》鼓勵:利用“四荒地”(荒山、荒溝、荒丘、荒灘)發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)。對中西部少數(shù)民族地區(qū)和集中連片特困地區(qū)利用“四荒地”發(fā)展休閑農(nóng)業(yè),其建設用地指標給予傾斜。

 

《通知》鼓勵開展城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤試點,發(fā)展農(nóng)民自有住宅從事旅游經(jīng)營,與一般農(nóng)區(qū)土地相比,以發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)的項目對土地進行開發(fā),土地價值將獲得更高反映。


休閑農(nóng)業(yè)將引入PPP模式

 

《通知》指出:加大對休閑農(nóng)業(yè)的金融支持。鼓勵利用PPP模式、眾籌模式、互聯(lián)網(wǎng)+模式、發(fā)行私募債券等方式,探索休閑農(nóng)業(yè)多元化投融資機制,鼓勵符合條件的休閑農(nóng)業(yè)企業(yè)上市。并探索新型融資模式,探索以旅游資源、扶貧資金等入股方式,使貧困群眾在項目發(fā)展中獲得資產(chǎn)性收益。

 

休閑農(nóng)業(yè)政策出臺,讓土地發(fā)揮更大的價值!

 

在城鎮(zhèn)化快速發(fā)展的今天,城鎮(zhèn)人口“看得見山、望得見水、記得住鄉(xiāng)愁”的需求,也為農(nóng)民創(chuàng)辦農(nóng)家樂、休閑農(nóng)莊提供了土壤。此次的《通知》出臺,我們看到,農(nóng)村土地不僅僅是耕地,還有農(nóng)民的宅基地、村內(nèi)集體建設用地、四荒地等。

 

我們在發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)的過程中,要充分利用好這些土地,盤活農(nóng)民宅基地、村集體建設用地資產(chǎn),創(chuàng)造更高的土地經(jīng)濟價值。同時,這些土地的開發(fā)和利用,對增加農(nóng)民的資產(chǎn)性收入也可以發(fā)揮很大的作用。

 

休閑農(nóng)業(yè)用地,經(jīng)典7問

 

1、在整個土地規(guī)劃,國土部門有一套土地分類標準,住建或規(guī)劃部門有一套分類標準,這兩套標準之間有何區(qū)別與聯(lián)系?分別適用于什么情況?如何做好這兩者之間銜接?

 

答 :國土關(guān)于土地的分類標準是為解決土地性質(zhì)問題,包括農(nóng)用地、一般農(nóng)田、基本農(nóng)田、林地、荒地、宅基地等一系列的用地性質(zhì)。住建關(guān)于土地的分類標準是針對土地上附著建筑物的性質(zhì)。

 

 

規(guī)劃過程中,國土標準只是去確定該地塊是否可以利用,具體的建設內(nèi)容由住建的分類標準進行協(xié)調(diào)。現(xiàn)在很多地方出現(xiàn)的問題就是城市規(guī)劃與土地規(guī)劃不同步,城市規(guī)劃已經(jīng)到位,但是土地規(guī)劃并沒有調(diào)整。

 

 

調(diào)整城市規(guī)劃用地只是一個淺層次的問題,深層次問題的是要調(diào)整土地規(guī)劃。例:一塊農(nóng)用地,首先要確定他是一般農(nóng)田還是基本農(nóng)田,如果是一般農(nóng)田,一次調(diào)整即可;如果是基本農(nóng)田,先要把該基本農(nóng)田調(diào)整到某塊荒地上,再將原基礎(chǔ)農(nóng)田調(diào)整為建設用地(荒地:未利用的土地,無土地屬性)。

 

2、旅游開發(fā)中遇到的集體土地開發(fā)障礙是土地流轉(zhuǎn)等正式制度障礙還是開發(fā)效率障礙,或是非正式制度障礙?可否舉例說明?

 

答 :旅游開發(fā)中集體土地開發(fā)障礙及土地流轉(zhuǎn)中的最大問題不是政策障礙,而是如何使被流轉(zhuǎn)的土地實現(xiàn)盈利。旅游本身盈利能力較弱,企業(yè)流轉(zhuǎn)集體土地一般或建設功能性建筑,不考這盈利,而是更看重周邊可利用的其他土地,通過帶動這些地塊的發(fā)展及價格,進行可建設部分資產(chǎn)的售賣或經(jīng)營來獲得盈利。

 

 

所以集體土地開發(fā)的障礙主要是實現(xiàn)盈利問題,很多企業(yè)很難實現(xiàn)單純的旅游盈利。但是如果旁邊有些房地產(chǎn),就相對容易一些。比如古北水鎮(zhèn),一開始就是走的土地流轉(zhuǎn)的路,周邊有很多房地產(chǎn),土地流轉(zhuǎn)也就很容易實現(xiàn)。

 

3、旅游項目用地性質(zhì)和代碼往往在和土地部門、規(guī)劃部門對接的時候會遇到無法落地的問題。旅游項目在目前的城市用地性質(zhì)分類中僅有B14中提到包含度假村用地,給項目落地帶來很大困難。

 

答 :旅游項目的用地性質(zhì)從土規(guī)上一定要求是建設用地(非宅基地),屬于國家的土地才可以進行招拍掛,屬于集體的土地不能用作商業(yè)建設。從規(guī)劃上看,問題中提到細類B14包含了度假村屬于旅游用地,實際上中類B3娛樂康體設施用地屬于我們常說的旅游用地。

 

本來B3屬于商業(yè)用地,但是目前部分地區(qū)實施差異化供地,比如沈陽,B3類用地是商業(yè)用地價格的三分之一,雖然不能轉(zhuǎn)賣,但是對于經(jīng)營者來說是合適的。所有談及與旅游相關(guān)的用地,主要是考核價格。

 

 

 

4、旅游用地屬商業(yè)用地性質(zhì),集體土地的利用方面有哪些地方有突破或創(chuàng)新的案例?而不是坐而論道的遲遲不落地?

 

答 :旅游用地屬于商業(yè)性質(zhì),集體用地不可商用,不可開發(fā)作旅游用地。集體土地是可以利用的,一是土地變性,二是流轉(zhuǎn)和租用,流轉(zhuǎn)方式中集體用地多用作基礎(chǔ)服務性設施建設,如自己經(jīng)營或是游客集散中心。

 

5、城市的旅游集散服務中心用地在城市建設用地分類中應該歸為哪類?

 

答 :城市旅游集散服務中心從某種程度上屬于基礎(chǔ)設施用地,屬于A類用地,一般由政府劃撥,但在實際操作中政府沒有任何收益的情況下,不太愿意選擇這種方式劃撥土地,需要開發(fā)單位與政府進行進一步的溝通協(xié)調(diào)。如果政府急需招商,他肯定愿意將這塊土地劃撥給企業(yè),促成周圍地塊的買賣;如果本身地塊就很值錢,企業(yè)就要考慮通過周邊的商業(yè)建筑、地產(chǎn)來公攤土地成本。

 

6、在田園綜合體規(guī)劃開發(fā)中,如何最大程度獲得建設用地,在不影響農(nóng)田使用的情況下是否可以將建筑物架構(gòu)在農(nóng)田之上?

 

答 :建筑物(封閉的、有頂?shù)模┎豢梢约茉谵r(nóng)田(一般、基本都不可)上,構(gòu)筑物(開場的、不具備遮蔽功能的)或許可以,比如觀光塔、風車等,需要與當?shù)卣疁贤ㄕ{(diào)整。

 

7、宅基地如果僅僅做農(nóng)家院,屬于半對外經(jīng)營那種,是否屬于旅游用地,能不能批?

 

答 :自有宅基地可以用作半經(jīng)營的農(nóng)家院,但是不屬于旅游用地,不可進行買賣,可以對外經(jīng)營。


總結(jié)

? 土地問題一定要明確其方向(屬于國土方面還是屬于規(guī)劃方面)。

? 關(guān)注旅游用地的價格及買賣交易。

? 農(nóng)田原則上不允許使用,基本農(nóng)田強烈建議不去碰,但是項目對環(huán)境影響不大,遵循當?shù)氐陌l(fā)展規(guī)劃,對當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展有一定促進作用時,對于農(nóng)田的利用,當?shù)卣话闶侵С值膽B(tài)度。

來源:總裁集結(jié)號

 

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