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特色小鎮(zhèn) | 2018是特色小鎮(zhèn)落地實(shí)踐推進(jìn)關(guān)鍵年!

廣東建筑工業(yè)化展     2018-03-23     1181

 

如果說2016年是特色小鎮(zhèn)的啟蒙年,那么2017年無疑是研發(fā)年,是特色小鎮(zhèn)由淺水區(qū)逐步走向深水區(qū)探索發(fā)展的一年,而2018年將是由戰(zhàn)略規(guī)劃向落地實(shí)踐推進(jìn)的關(guān)鍵一年。

站在2018年的起點(diǎn),回顧過去特色小鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷程和行業(yè)現(xiàn)狀,我們對2018年中國特色小鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展做出了7大方面的趨勢預(yù)測,在此與業(yè)界共同分享。

 

一、特色小鎮(zhèn)的產(chǎn)品線將更加清晰


經(jīng)過2017年的產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢分析及產(chǎn)品模型研究,特色小鎮(zhèn)建設(shè)始終堅(jiān)持產(chǎn)業(yè)先導(dǎo)原則已成為業(yè)內(nèi)共識(shí),而產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景和特色性直接決定了未來小鎮(zhèn)的活力。


所以,選擇特色小鎮(zhèn)的戰(zhàn)略發(fā)展方向是產(chǎn)業(yè)研究的核心。經(jīng)過一年的探索實(shí)踐,特色小鎮(zhèn)的產(chǎn)品線已逐漸明朗,具備行業(yè)前瞻性的開發(fā)商已搶先發(fā)布自己的小鎮(zhèn)發(fā)展白皮書,為搶占特色小鎮(zhèn)高地繪制了宏觀發(fā)展藍(lán)圖。

 

 

根據(jù)我們的行業(yè)觀察及深度研究,我們認(rèn)為無論未來小鎮(zhèn)開發(fā)主體如何變化,特色小鎮(zhèn)將圍繞以下幾個(gè)最有前景的產(chǎn)業(yè)方向進(jìn)行突破:


1.以康養(yǎng)為主要產(chǎn)業(yè)的康養(yǎng)特色小鎮(zhèn)

2.以生態(tài)農(nóng)業(yè)為主要產(chǎn)業(yè)的田園特色小鎮(zhèn)

3.以體育運(yùn)動(dòng)為主要產(chǎn)業(yè)的體育特色小鎮(zhèn)

4.以教育為主要產(chǎn)業(yè)的教育特色小鎮(zhèn)

5.以文化旅游為主要產(chǎn)業(yè)的特色旅游小鎮(zhèn)

6.以高科技研發(fā)為主要產(chǎn)業(yè)的特色科技小鎮(zhèn)


綜上所述,特色小鎮(zhèn)未來將圍繞健康、旅游、體育、文化、農(nóng)業(yè)、高科技等幾個(gè)主要產(chǎn)業(yè)方向發(fā)展。

 

 

二、特色小鎮(zhèn)的先鋒方陣初顯雛形


如果將2016年看成特色小鎮(zhèn)的發(fā)展元年,經(jīng)過2017年的深度摸索和產(chǎn)業(yè)規(guī)劃,2018年將迎來一批特色小鎮(zhèn)的落地實(shí)踐。


具備長遠(yuǎn)戰(zhàn)略規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)資源優(yōu)勢的地產(chǎn)開發(fā)商、產(chǎn)業(yè)運(yùn)營商等社會(huì)資本將進(jìn)入特色小鎮(zhèn)的先鋒方陣,引領(lǐng)中國特色小鎮(zhèn)的發(fā)展。


華夏幸福、綠城集團(tuán)、綠地集團(tuán)、華僑城集團(tuán)、碧桂園、萬科、恒大、保利、新華聯(lián)、新城控股、正榮集團(tuán)等品牌開發(fā)商都已制定了明確的特色小鎮(zhèn)發(fā)展戰(zhàn)略并正加速推進(jìn),一批具備產(chǎn)業(yè)及運(yùn)營優(yōu)勢的諸如華誼兄弟、中青旅、棕櫚股份等也將以產(chǎn)業(yè)為龍頭,積極推進(jìn)特色產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)的布局。

 

 

三、缺乏產(chǎn)業(yè)資源及運(yùn)營戰(zhàn)略將提前退場


通過2017年的服務(wù)實(shí)踐及行業(yè)交流,想搭載特色小鎮(zhèn)之風(fēng)以期分享政策紅利、產(chǎn)業(yè)紅利的社會(huì)資本不在少數(shù)。


隨著時(shí)間的推移,很多開發(fā)商已經(jīng)意識(shí)到,沒有足夠的資本支撐、沒有優(yōu)勢的產(chǎn)業(yè)資源、沒有產(chǎn)業(yè)招商及運(yùn)營的能力,要想?yún)⑴c特色小鎮(zhèn)的開發(fā)幾乎是不可能的,即使獲得開發(fā)機(jī)會(huì)也是一種無畏的冒險(xiǎn)。


 

在目前宏觀政策背景下,帶著傳統(tǒng)房產(chǎn)開發(fā)思維力求通過住宅去化回籠資金來反哺產(chǎn)業(yè)初期運(yùn)營的想法是不切實(shí)際的,如果沒有清晰和長遠(yuǎn)的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和戰(zhàn)略發(fā)展思路,這樣的小鎮(zhèn)將不具備可持續(xù)發(fā)展?jié)摿Ω鼰o特色可言。


只有牢牢把握特色小鎮(zhèn)的核心是產(chǎn)業(yè),開發(fā)的核心是產(chǎn)業(yè)運(yùn)營,運(yùn)營的效益是社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益、生態(tài)效益等綜合效益的結(jié)合,方可在業(yè)內(nèi)樹立自身的核心競爭力。


如果依然堅(jiān)持用地產(chǎn)的開發(fā)邏輯來運(yùn)作特色小鎮(zhèn),沒有從根本上去建立產(chǎn)業(yè)運(yùn)營的發(fā)展戰(zhàn)略,沒有足夠的資本為未來產(chǎn)業(yè)運(yùn)營做支撐,這部分開發(fā)商將不得不提前退場。

 

四、踐行跨界、融合、共享發(fā)展理念是趨勢


特色小鎮(zhèn)力求一、二、三產(chǎn)業(yè)的高度融合,追求生產(chǎn)、生活、生態(tài)三生融合。保持產(chǎn)業(yè)、文化、旅游三位一體,實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)和城鎮(zhèn)融合發(fā)展。


特色小鎮(zhèn)在確保核心產(chǎn)業(yè)“特”的同時(shí),必須進(jìn)行多產(chǎn)業(yè)跨界融合才能確保小鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)鏈的內(nèi)生活力。


一個(gè)完整的特色小鎮(zhèn)生態(tài)系統(tǒng),通常分為核心產(chǎn)業(yè)、衍生產(chǎn)業(yè)和配套產(chǎn)業(yè)三個(gè)層級,由內(nèi)而外實(shí)現(xiàn)共榮共生共享。

 

 

1.單一產(chǎn)業(yè)難以為繼。非工業(yè)類特色小鎮(zhèn),以康養(yǎng)、田園綜合體、民宿、旅游、文化為主題的小鎮(zhèn)。單純做任何一個(gè)產(chǎn)業(yè),生態(tài)系統(tǒng)都將難以建立,投資收益更難以保證。


2.統(tǒng)一運(yùn)營才能協(xié)調(diào)發(fā)展。產(chǎn)業(yè)布局不同、服務(wù)領(lǐng)域不同、產(chǎn)品基因不同、運(yùn)營周期不同、盈利模式不同。碎片化運(yùn)營的結(jié)果將令小鎮(zhèn)失去活力,投資回報(bào)遙遙無期。


3.融合的關(guān)鍵是產(chǎn)業(yè)鏈的挖掘、細(xì)分和創(chuàng)新。只有將當(dāng)?shù)氐奶厣止に?、非遺文化、土特產(chǎn)、歷史符號(hào)等進(jìn)行充分挖掘,并通過創(chuàng)新手法實(shí)現(xiàn)被傳播、接納體驗(yàn)、加工實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品化、被售買。才能實(shí)現(xiàn)由核心產(chǎn)業(yè)向衍生產(chǎn)業(yè)過度,激發(fā)產(chǎn)業(yè)活力,最終實(shí)現(xiàn)投資效益最大化。


4.小鎮(zhèn)商業(yè)模式需集成創(chuàng)新。以一種前所未有的視角,再造產(chǎn)業(yè)流程、供應(yīng)鏈條、管理流程,把散落各處的碎片資源重新配置,變成滿足市場需要的新東西。

 

 

五、小規(guī)模、緊湊型、集約化、產(chǎn)業(yè)化發(fā)展是突破方向


特色小鎮(zhèn)并不是行政區(qū)劃單元上的小鎮(zhèn),它非鎮(zhèn)非區(qū),也不是產(chǎn)業(yè)園區(qū),而是相對獨(dú)立于市區(qū),有明確產(chǎn)業(yè)定位、文化內(nèi)涵、旅游特色和一定社區(qū)功能的發(fā)展空間平臺(tái)。


特色小鎮(zhèn)是新型精品鎮(zhèn),是按創(chuàng)新、協(xié)調(diào)、綠色、開放、共享發(fā)展理念,結(jié)合自身資源優(yōu)勢,找準(zhǔn)產(chǎn)業(yè)定位,進(jìn)行科學(xué)規(guī)劃,挖掘產(chǎn)業(yè)特色、人文底蘊(yùn)和生態(tài)稟賦,實(shí)行產(chǎn)城融合、服務(wù)配套、管理健全的發(fā)展模式。


特色小鎮(zhèn)追求“小而美”,需改變單純求大思維,特色小鎮(zhèn)的小尺度、近距離、微景觀是其發(fā)展的優(yōu)勢。


應(yīng)在小而特、小而優(yōu)、小而美、小而精上多下功夫,從追求規(guī)模到追求質(zhì)量轉(zhuǎn)變,才能探索出更廣闊的前景。小城鎮(zhèn)不要克隆大中城市形態(tài),要突出自身的地方特色,包括地方文化特色、建筑特色、產(chǎn)業(yè)特色、生態(tài)特色、旅游特色等。


特色小鎮(zhèn)的區(qū)位由其核心產(chǎn)業(yè)決定。由于特色小鎮(zhèn)的產(chǎn)業(yè)還是以承載核心城市的外溢需求及上下游產(chǎn)業(yè)鏈關(guān)系為主,因此一般不宜遠(yuǎn)離核心城市,所以特色小鎮(zhèn)一般位于城市遠(yuǎn)郊或城市周邊區(qū)域。

 

 

但是具備旅游功能的特色小鎮(zhèn)依托其自然資源,一般會(huì)稍遠(yuǎn)離城市中心地段,但也應(yīng)該保證道路交通等基礎(chǔ)設(shè)施的便捷性。

 

六、旅游+大健康特色小鎮(zhèn)將成為熱門


健康小鎮(zhèn)是醫(yī)養(yǎng)資源與休閑度假相結(jié)合的產(chǎn)物,發(fā)展的關(guān)鍵在于依托優(yōu)勢環(huán)境,從健康檢測、健康醫(yī)療、健康促進(jìn)、慢病療養(yǎng)、精神康復(fù)、休閑養(yǎng)老角度入手,并延伸發(fā)展與健康相關(guān)的中藥、養(yǎng)生、運(yùn)動(dòng)、有機(jī)農(nóng)業(yè)等產(chǎn)業(yè),推動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

 

1.健康產(chǎn)業(yè)市場潛力巨大


大健康時(shí)代下,隨著物質(zhì)條件的不斷改善及精神追求的崛起,人們對健康的追求,已不再僅僅是沒有疾病,而是涉及物質(zhì)和精神的各個(gè)層面,追求多元化、個(gè)性化的健康服務(wù)。


大健康是隨著人們健康理念的延伸而形成的一種全局理念。其核心是自我健康管理,通過排除或減少健康危險(xiǎn)因素,達(dá)到身體、精神、心理、情緒、社交、道德等方方面面的健康。


根據(jù)《關(guān)于促進(jìn)健康服務(wù)業(yè)發(fā)展的若干意見》,到2020年健康服務(wù)業(yè)總規(guī)模達(dá)到8萬億元以上,可見市場潛力巨大。

 

 

2.國家政策支持產(chǎn)業(yè)發(fā)展


國務(wù)院在2016年發(fā)布的《“健康中國2030”規(guī)劃綱要》中指出,“應(yīng)積極促進(jìn)健康與養(yǎng)老、旅游、互聯(lián)網(wǎng)、健身休閑、食品融合,催生健康新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)、新模式。


發(fā)展基于互聯(lián)網(wǎng)的健康服務(wù),鼓勵(lì)發(fā)展健康體檢、咨詢等健康服務(wù),促進(jìn)個(gè)性化健康管理服務(wù)發(fā)展,培育一批有特色的健康管理服務(wù)產(chǎn)業(yè),探索推進(jìn)可穿戴設(shè)備、智能健康電子產(chǎn)品和健康醫(yī)療移動(dòng)應(yīng)用服務(wù)等發(fā)展。


培育健康文化產(chǎn)業(yè)和體育醫(yī)療康復(fù)產(chǎn)業(yè)。制定健康醫(yī)療旅游行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范,打造具有國際競爭力的健康醫(yī)療旅游目的地。”健康產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為新常態(tài)下服務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要引擎,在未來20年,必將迎來一個(gè)發(fā)展的黃金期。

 

3.健康與旅游加速融合,為康養(yǎng)小鎮(zhèn)的發(fā)展奠定基礎(chǔ)


世界醫(yī)療旅游協(xié)會(huì)報(bào)告稱全球醫(yī)療旅游產(chǎn)業(yè)未來年增速有望保持15%-25%的高增長率,2017年的市場份額預(yù)計(jì)將達(dá)到7000億美元。而國際傳統(tǒng)旅游產(chǎn)業(yè)的增長率近幾年一種保持在3%-5%之間。


數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示,以健康養(yǎng)生為目的的旅游消費(fèi)者整體上比普通游客多花費(fèi)130%,收入效應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于傳統(tǒng)的旅游產(chǎn)業(yè)及醫(yī)療產(chǎn)業(yè)。


 

七、特色小鎮(zhèn)的PPP合作模式將呈上升趨勢


持續(xù)穩(wěn)定的資金來源是特色小鎮(zhèn)發(fā)展的關(guān)鍵,因此合適的融資模式對于特色小鎮(zhèn)的發(fā)展將至關(guān)重要。政府和社會(huì)資本合作的PPP模式在中國各級地方政府已逐步廣泛運(yùn)用,未來將呈現(xiàn)上升趨勢。PPP模式的利好主要表現(xiàn)為以下幾點(diǎn):

 

1.減輕財(cái)政壓力,開拓融資渠道


以政府和社會(huì)資本合作為基本特征的PPP融資模式,能夠有效地綜合使用財(cái)政資金和社會(huì)資本,彌補(bǔ)特色小鎮(zhèn)資金缺口,豐富資金來源。


由于 PPP 模式下,特色小鎮(zhèn)建設(shè)所需的資金是以項(xiàng)目公司為主體進(jìn)行融資的,因此不會(huì)增加政府部門的負(fù)債。


同時(shí),未來通過小鎮(zhèn)進(jìn)入成熟階段后產(chǎn)生的穩(wěn)定現(xiàn)金流收入,可以發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品進(jìn)行融資進(jìn)一步支持小鎮(zhèn)的發(fā)展。


當(dāng)然,初期對于產(chǎn)業(yè)的規(guī)劃同樣非常重要,政府部門通過參股 PPP 項(xiàng)目公司,在規(guī)劃階段也擁有相當(dāng)?shù)脑捳Z權(quán)。

 

 

2.降低和分散風(fēng)險(xiǎn)


在特色小鎮(zhèn)建設(shè)中采用PPP模式,政府和社會(huì)資本通過相應(yīng)的合約,對投資、建設(shè)過程中的相關(guān)責(zé)任進(jìn)行明確界定。


在特色小鎮(zhèn)建設(shè)的初期,政府可以承擔(dān)較多的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn),而社會(huì)資本則參與風(fēng)險(xiǎn)的管控。當(dāng)特色小鎮(zhèn)的項(xiàng)目完工,社會(huì)資本參與特色小鎮(zhèn)的經(jīng)營,承擔(dān)相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)。


這樣政府和社會(huì)資本可以發(fā)揮自身優(yōu)勢在項(xiàng)目的不同階段管控相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn),降低和分散風(fēng)險(xiǎn),提高特色小鎮(zhèn)建設(shè)的效率。

 

3.有利的政策導(dǎo)向


政府為了吸引社會(huì)資本參與特色小鎮(zhèn)的建設(shè),多方面落實(shí)相關(guān)政策,提供優(yōu)惠條件,包括從多方面,解決好社會(huì)資本的投資回報(bào)問題。包括土地、稅收、銀行信貸支持以及財(cái)政政策方面等。

 

 

4.實(shí)現(xiàn)投資回報(bào)和社會(huì)效益的平衡


特色小鎮(zhèn)不同于一般意義上的政府公益性項(xiàng)目,是一個(gè)融合產(chǎn)業(yè)、文化、旅游、社區(qū)功能于一體的產(chǎn)業(yè)平臺(tái)。


定位準(zhǔn)確、運(yùn)作科學(xué)、機(jī)制合理的特色小鎮(zhèn),未來產(chǎn)生的價(jià)值,可以滿足社會(huì)資本的投資回報(bào)要求。同時(shí),對政府經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級、新型城鎮(zhèn)化建設(shè),都具有重要意義。


以上研究分析及行業(yè)觀察,期望能為關(guān)注于中國特色小鎮(zhèn)發(fā)展的開發(fā)商、產(chǎn)業(yè)資本、政府機(jī)構(gòu)等提供可鑒之策并引發(fā)更多行業(yè)思考,共同為2018年中國特色小鎮(zhèn)梳理出更有價(jià)值的發(fā)展路徑,為行業(yè)的健康穩(wěn)定有序發(fā)展貢獻(xiàn)力量。

來源:小鎮(zhèn)解讀

 

 

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