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一個鄉(xiāng)村就是一個野奢度假綜合體

通過鄉(xiāng)村閑置農宅的統(tǒng)一收租，并進行整體改造與度假化利用，將村落打造成為高品質的鄉(xiāng)村旅游度假區(qū)，并塑造特色鄉(xiāng)村度假品牌。

2、房屋空置率高。部分房屋空置是度假鄉(xiāng)居模式開發(fā)的重要條件。閑置的農宅減少了項目前期的工作程度，容易進行資產流轉，并易于對房屋進行改造升級。因此，度假鄉(xiāng)居模式一般選取“空心村”或新村搬遷之后的廢棄舊村，既避免了閑置資源的浪費，又使得偏僻無人居住的古村落煥發(fā)出新的生機。

3、建筑風貌良好。度假鄉(xiāng)居模式要求村落民居建筑多為傳統(tǒng)老院落，風貌特色突出，由磚石或木頭等鄉(xiāng)土材質砌筑而成的建筑更能彰顯鄉(xiāng)村的質樸鄉(xiāng)土氣息，而且建筑外貌、結構等保存完整，具有較高的改造價值，便于構建與城市現代化建筑風格形成強烈的反差的度假模式。

2、高端度假品牌塑造。對于閑置農宅的改造要求文化性、鄉(xiāng)土性與品質感兼顧，追求外舊內新、外樸質內奢華的效果，塑造獨立的度假品牌。

3、村民參與方式營造。度假鄉(xiāng)居模式，根植于鄉(xiāng)村生活，村民的參與必不可少，可通過探索村民房產、土地入股，或返聘村民為度假村（區(qū)）員工等多種方式，促進村民就地就業(yè)，激發(fā)村民參與鄉(xiāng)村旅游的熱情，實現社區(qū)居民的持續(xù)參與。

小眾旅游是區(qū)別于大眾旅游的一種精品化的旅游模式，其需求正在日益增長，并讓旅游發(fā)展方式、經營方式和服務方式均面臨轉型和創(chuàng)新。高端化的度假鄉(xiāng)居模式主要針對小眾旅游需求的多樣化，創(chuàng)新和優(yōu)化旅游產品結構，讓觀光旅游向休閑度假轉型，為高端小眾提供更具品質的旅游生活。

1、資產流轉的本質

閑置資產流轉的本質是資產所有權不變，通過出租其使用權來實現閑置資產的價值。農民依然對所擁有資產享有所有權，流轉只是將其資產的使用權進行出租、出讓等，資產的所有者會以租金、分紅等方式獲益。

2、資產流轉的關鍵

資產流轉能否順暢的關鍵要看承租方的務農效益，這是維持其對農民租金承諾的現實基礎。在充分尊重農民意愿的條件下，提供足夠的效益保障，才能夠讓農民自愿參與到資產的流轉中來。

3、資產流轉的形式

資產流轉可以采取多種流轉形式，出租、出讓、轉包、入股等為資產流轉的主要形式。

1、開發(fā)主體

2、開發(fā)要點

1、運營主體

2、運營要點

1、投資開發(fā)商——經濟效益與品牌效益

度假鄉(xiāng)居的成功開發(fā)建設，一方面可以獲得應的經濟回報，另一方面，隨著項目的投資、開發(fā)、運營管理及營銷推廣的系統(tǒng)化運作，會形成自身的度假品牌，在一定的區(qū)域內會逐漸形成品牌號召力，形成連鎖運營模式，通過模式復制獲取更大的品牌效益。

2、農民——最直接的受益者

度假鄉(xiāng)居模式中，農民是最直接的受益者。其收入來源主要分為三部分，即租金收入、分紅收入及工資收入。

3、鄉(xiāng)村——推動鄉(xiāng)村升級發(fā)展

度假鄉(xiāng)居模式的建設過程中，會同時推進鄉(xiāng)村公共交通、供水供電、垃圾和污水處理、通訊信息和勞動就業(yè)服務等體系的建設，推動鄉(xiāng)村公共基礎設施升級，使現代、文明的生活方式與農村田園牧歌式的傳統(tǒng)生活方式得到有機的融合，促進鄉(xiāng)村的可持續(xù)發(fā)展。

密云山里寒舍——從“空心村”

到鄉(xiāng)村度假區(qū)的華麗轉身

山里寒舍位于京城東北部的密云縣北莊鎮(zhèn)的干峪溝村，距離北京108公里，是一處由古村落改造成的鄉(xiāng)村酒店群。山里寒舍將整個村子的宅基地和農民的田地租用，約15公頃。預計在廢棄或閑置的宅基地上改造建設86套創(chuàng)意鄉(xiāng)村民居及15畝公共配套功能設施，形成山里寒舍創(chuàng)意鄉(xiāng)村休閑度假區(qū)，預計開發(fā)的配套設施還包括會所、高爾夫球場、馬術場、SPA中心、會議中心、多功能娛樂中心、泳池、手工坊、農耕博物館、觀光車等。

1、“山前”——山里寒舍開發(fā)前

由于地處偏遠，交通不便，干峪溝村村民逐漸外遷，導致大量民居閑置乃至荒廢，村內民居空置率高達80%，成為名副其實的“空心村”。干峪溝村戶籍人口僅有41戶71人，平均年齡超過60歲，常住人口不足20人。隨著年齡結構逐漸老化，年輕勞動力紛紛外出謀生，造成土地和山場無人打理，全村43處宅院，大多處于閑置狀態(tài)，村莊日益凋敝，了無生機。

開發(fā)前的干峪溝村

2、“山后”——山里寒舍開發(fā)后

2013年，北莊旅游開發(fā)公司，以50年租用、二套閑置房入股合作等形式，收租了村里廢棄或閑置的宅基地（或集體土地），對村落的供電、給排水、通訊、網絡等基礎設施進行高規(guī)格建設，并將傳統(tǒng)民居院落改造成為高品質的度假酒店，以“奢華與樸素混搭，舒適和自然結合”為特色，將城市化的星級酒店享受與鄉(xiāng)村自然寧靜的生活自然融合，并配套了游泳池、高爾夫、兒童游樂場等休閑度假項目，目前開放的院落有20余座，入住價格從1500元至4000元不等。通過這一模式，村民不僅可以獲得穩(wěn)定的租金，同時還成為山里寒舍的員工，獲得相應的工資收入，而干峪溝村的土地、果林等各類資源也得到了系統(tǒng)盤活，昔日荒涼的空心村變身成為國際范的鄉(xiāng)村度假區(qū)。

進行開發(fā)建設后的干峪溝村

1、有效的土地流轉

在“山里寒舍”的帶動下，干峪溝成立了旅游專業(yè)合作社，著眼于干峪溝村獨特的自然人文資源以及特殊的旅游市場需求，有效推動土地、房屋流轉，在不改變所有權前提下，村民以房屋、果樹、土地入社，化零為整，委托企業(yè)統(tǒng)一管理。利用這些廢棄或閑置的宅基地（或集體土地），以50年租用、二套閑置房入股合作等形式，改造建設40套創(chuàng)意鄉(xiāng)村民居及15畝公共配套功能設施，形成了山里寒舍創(chuàng)意鄉(xiāng)村休閑度假區(qū)。

2、最鄉(xiāng)土的資產升級開發(fā)

山里寒舍最大的特點就是具有鄉(xiāng)村的原始生態(tài)特征，開發(fā)不破壞當地環(huán)境，保留了原有的古老建筑外貌。在開發(fā)建設過程中，最大限度地使用當地的石材和木料，最大限度地保護民居的原始狀態(tài)。酒店房間在原有老房基礎上改造裝修而成，從外面看還是村民老宅，木門、木窗、椽子、石頭院墻等都得到保留。而室內卻別有洞天，糅合了中西設計，融合了古樸與現代理念，創(chuàng)建了古樸而不失現代化的混搭風。五星級的客房及衛(wèi)浴設施，中西餐廳，無線網絡覆蓋，是最鄉(xiāng)土的資產升級模式。

古樸而不失現代化的山里寒舍

3、 有力調動農民積極性

來源：中國房地產O2O商學院

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