廣東建筑工業(yè)化展 2018-01-25 1043
現(xiàn)在,特色小鎮(zhèn)在我國(guó)已然成為萬億元級(jí)別的產(chǎn)業(yè)新風(fēng)口,伴隨的風(fēng)險(xiǎn)也不小。其中一項(xiàng)很大的風(fēng)險(xiǎn)是落地問題。無論是哪種類型的小鎮(zhèn),都不可能飄在空中,最終得落到土地上。
就需求端而言,特色小鎮(zhèn)作為新生事物,對(duì)土地的需求與以往有所不同;就政策供給端而言,土地政策很多,集成應(yīng)用的空間很大。但是,目前還缺乏專門針對(duì)特色小鎮(zhèn)的政策,供需對(duì)接不易。 建設(shè)特色小鎮(zhèn),重在一個(gè)“特”字,需要能突出自身特色的精準(zhǔn)定位,并明確其規(guī)劃、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)和投資主體。只留足城鎮(zhèn)發(fā)展空間對(duì)特色小鎮(zhèn)是不夠的,要以產(chǎn)業(yè)為重點(diǎn),明確其重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)和輔助產(chǎn)業(yè);不只是建設(shè)好就了事,后期產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)非常重要。 它不是什么房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,而是特色鮮明、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、綠色生態(tài)、美麗宜居的小鎮(zhèn)綜合體,需要細(xì)分結(jié)構(gòu)和組團(tuán),應(yīng)重視打造獨(dú)特的風(fēng)貌,突出美麗人居環(huán)境和文化內(nèi)涵。 從類型來看,特色小鎮(zhèn)主要有產(chǎn)業(yè)型和文化旅游型兩種,也有兩者融合的“產(chǎn)業(yè)+文化旅游型”。產(chǎn)業(yè)型小鎮(zhèn)可以細(xì)分為工業(yè)小鎮(zhèn)、農(nóng)業(yè)小鎮(zhèn)、體育小鎮(zhèn)、工業(yè)遺產(chǎn)小鎮(zhèn)、礦山小鎮(zhèn)和田園小鎮(zhèn)等等。 按區(qū)位分,有單點(diǎn)布局的,但更多的特色小鎮(zhèn)依托大中城市或者交通節(jié)點(diǎn)布局。不同的主體產(chǎn)業(yè),不同的區(qū)位,對(duì)土地的要求也有所不同。 特色小鎮(zhèn)建設(shè)運(yùn)營(yíng)中,往往不同程度存在對(duì)相應(yīng)土地政策“不了解”“不會(huì)用”“不敢用”和“懶得用”等問題,特別是一些低級(jí)錯(cuò)誤,降低了依法解決小鎮(zhèn)發(fā)展用地的保障能力,甚至人為增加了違法用地。 土地管理涉及的法律、法規(guī)、政策較多,同一個(gè)問題的相關(guān)規(guī)定往往散見于不同的法規(guī)和政策文件中。 需要對(duì)這些政策法規(guī)文件充分梳理并予以集成,同時(shí)結(jié)合項(xiàng)目的性質(zhì)、特點(diǎn)和用地需求,加強(qiáng)用地策劃,研究提出所需各類建設(shè)用地的解決方案,最終形成培育特色小鎮(zhèn)的政策空間。 按照現(xiàn)行政策,有30余種用地解決方案可供特色小鎮(zhèn)使用。 方案一:使用存量國(guó)有建設(shè)用地
批準(zhǔn)使用:市政道路、公園、綠地、廣場(chǎng)等屬于公共用地,辦理批準(zhǔn)使用手續(xù),即批準(zhǔn)用于建設(shè)市政道路等,可以發(fā)建設(shè)用地批準(zhǔn)書,但不用發(fā)劃撥決定書或出讓合同等。這些用地在土地登記時(shí)也是只登記不發(fā)證。需要注意區(qū)分建設(shè)單位、管理單位與土地使用權(quán)人的不同。
國(guó)有土地劃撥,即行政方式。
國(guó)有土地使用權(quán)出讓。
國(guó)有土地租賃。
國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資或入股。
除批準(zhǔn)使用和劃撥外,其他三種方式屬于有償使用。其中,出讓和國(guó)有土地租賃的具體配置方式包括協(xié)議、招標(biāo)、拍賣和掛牌四種,作價(jià)出資或入股因有明確的使用者,只能通過協(xié)議方式配置。 方案二:圈內(nèi)農(nóng)用地辦理轉(zhuǎn)用、征收手續(xù)后依法提供給具體項(xiàng)目 土地利用總體規(guī)劃所確定的城市村鎮(zhèn)建設(shè)用地,被稱為“圈內(nèi)用地”。為實(shí)施規(guī)劃,需要占用圈內(nèi)用地,涉及農(nóng)用地的,應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù);涉及集體所有土地的,應(yīng)當(dāng)辦理土地征收審批手續(xù)。在已批準(zhǔn)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用范圍內(nèi),具體建設(shè)項(xiàng)目用地由市、縣人民政府批準(zhǔn),由市、縣國(guó)土資源部門依法供應(yīng)。 方案三:圈外單獨(dú)選址建設(shè)項(xiàng)目用地 能源、交通、水利、礦山、軍事設(shè)施等建設(shè)項(xiàng)目確需使用土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)村莊建設(shè)用地范圍外土地的,經(jīng)批準(zhǔn)可以在圈外單獨(dú)選址建設(shè)。涉及農(nóng)用地的,應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù);涉及集體所有土地的,應(yīng)當(dāng)辦理土地征收審批手續(xù);土地供應(yīng)方案在辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收時(shí)一并批準(zhǔn)。 方案四:使用國(guó)有農(nóng)用地 建設(shè)需要使用國(guó)有農(nóng)用地的,應(yīng)當(dāng)在辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)轉(zhuǎn)為國(guó)有建設(shè)用地后,依法辦理供應(yīng)手續(xù),不用辦理征收手續(xù)。 方案五:直接使用集體建設(shè)用地 有六種情形可使用集體建設(shè)用地。 鄉(xiāng)鎮(zhèn)村公益事業(yè)、公共設(shè)施用地。 村民住宅。 集體經(jīng)濟(jì)組織興辦企業(yè)或者與其他單位、個(gè)人以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營(yíng)等形式共同舉辦企業(yè)的。 以集體經(jīng)濟(jì)組織為主體開發(fā)建設(shè)公租房、鄉(xiāng)村休閑旅游養(yǎng)老等產(chǎn)業(yè),或者以集體建設(shè)用地使用權(quán)作價(jià)出資入股、聯(lián)營(yíng)與其他企業(yè)合作開發(fā)此類產(chǎn)業(yè)的。 在33個(gè)農(nóng)村“三塊地”改革試點(diǎn),集體建設(shè)用地使用權(quán)可以出讓、租賃、作價(jià)出資或入股,用于商品住宅以外的經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目。 返鄉(xiāng)下鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)人員,可依托自有和閑置農(nóng)房院落發(fā)展農(nóng)家樂;也可通過租賃農(nóng)房或與擁有合法宅基地、農(nóng)房的當(dāng)?shù)剞r(nóng)戶合作改建自住房。 方案六:使用國(guó)有未利用地 建設(shè)項(xiàng)目可以使用土地利用總體規(guī)劃確定的國(guó)有未利用地,不需修改規(guī)劃,也不用辦理轉(zhuǎn)用和征收手續(xù),直接批準(zhǔn)用地。 方案之七:使用集體未利用地 可以參照方案五,直接作為集體建設(shè)用地使用。而國(guó)家建設(shè)項(xiàng)目使用集體未利用地的,應(yīng)當(dāng)辦理土地征收審批手續(xù)后依法供地;不需要辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù),不需要用地計(jì)劃指標(biāo),不繳納新增費(fèi)和耕地開墾費(fèi)。 方案八:使用設(shè)施農(nóng)用地 設(shè)施農(nóng)用地是指設(shè)施農(nóng)業(yè)項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)直接用于經(jīng)營(yíng)性養(yǎng)殖的畜禽舍、工廠化作物栽培或水產(chǎn)養(yǎng)殖的生產(chǎn)設(shè)施用地、附屬設(shè)施用地和配套設(shè)施用地,農(nóng)村宅基地以外的晾曬場(chǎng)等農(nóng)業(yè)設(shè)施用地。 設(shè)施農(nóng)業(yè)項(xiàng)目不同于一般的建設(shè)項(xiàng)目,其用地也不同于一般建設(shè)項(xiàng)目用地,符合要求的設(shè)施農(nóng)用地不屬于建設(shè)用地,按農(nóng)用地進(jìn)行管理,不需辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù),不作為新增建設(shè)用地管理。附屬設(shè)施和配套設(shè)施用地有一定比例限制。 設(shè)施農(nóng)用地不包括以下用地: ? 經(jīng)營(yíng)性糧食存儲(chǔ)、加工和農(nóng)機(jī)農(nóng)資存放、維修場(chǎng)所; ? 以農(nóng)業(yè)為依托的休閑觀光度假場(chǎng)所、各類莊園、酒莊、農(nóng)家樂; ? 以及各類農(nóng)業(yè)園區(qū)中涉及建設(shè)永久性餐飲、住宿、會(huì)議、大型停車場(chǎng)、工廠化農(nóng)產(chǎn)品加工、展銷等用地。 方案九:結(jié)合土地整治、村莊整治安排用地 土地整治是對(duì)項(xiàng)目區(qū)內(nèi)田、水、路、林、村等的綜合整治和統(tǒng)一安排,必然涉及到項(xiàng)目區(qū)內(nèi)各業(yè)用地的重新布局、安排和產(chǎn)權(quán)調(diào)整。土地整治規(guī)劃方案中包含了整治后的土地產(chǎn)權(quán)調(diào)整和各類項(xiàng)目用地調(diào)整(地類調(diào)整和供地安排)。 土地整治實(shí)施規(guī)劃經(jīng)批準(zhǔn)后,應(yīng)當(dāng)依據(jù)經(jīng)批準(zhǔn)的實(shí)施規(guī)劃,相應(yīng)調(diào)整項(xiàng)目區(qū)內(nèi)各類用地產(chǎn)權(quán)和地類,直接為項(xiàng)目區(qū)內(nèi)原用地單位整治后的用地辦理相應(yīng)用地手續(xù),不再辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù),也不占用土地利用年度計(jì)劃指標(biāo)。安排原用地者用地后的剩余部分,應(yīng)當(dāng)依法辦理供地手續(xù)。 方案十 ~ 方案三十一 使用增減掛鉤項(xiàng)目建新區(qū)用地的,視同建設(shè)用地; 農(nóng)業(yè)項(xiàng)目使用國(guó)有農(nóng)用地,有承包經(jīng)營(yíng)、承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)、由農(nóng)場(chǎng)職工按要求耕種等方式; 農(nóng)業(yè)項(xiàng)目使用集體農(nóng)用地,有承包經(jīng)營(yíng)、承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)、四荒地(荒山、荒溝、荒丘、荒灘)拍賣、由原農(nóng)戶按要求種植等方式; 使用四荒地等未利用地的,有承包經(jīng)營(yíng)、四荒地拍賣、流轉(zhuǎn)等方式,使用年限最長(zhǎng)50年,使用方向包括開荒造林、治沙改土以及休閑農(nóng)業(yè)、設(shè)施農(nóng)業(yè)等,用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)需要審批; 農(nóng)村三項(xiàng)建設(shè)使用圈內(nèi)農(nóng)用地的,應(yīng)當(dāng)先行辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù),轉(zhuǎn)為集體建設(shè)用地后,再由縣市人民政府批準(zhǔn)使用; 符合條件的農(nóng)村道路用地和農(nóng)田水利設(shè)施用地屬于農(nóng)用地,不屬于建設(shè)用地,不辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù),不占建設(shè)用地指標(biāo); 地質(zhì)災(zāi)害治理工程用地,按照地質(zhì)災(zāi)害治理項(xiàng)目辦理項(xiàng)目審批手續(xù),不辦理征收、轉(zhuǎn)用手續(xù),不占用指標(biāo),但應(yīng)當(dāng)足額安置補(bǔ)償。 根據(jù)項(xiàng)目具體需求不同,還有填海造地、搶險(xiǎn)救災(zāi)用地、臨時(shí)用地、先行用地、一般采礦用地、石油天然氣鉆采及配套用地、閑置地處置與利用、工礦廢棄地利用或復(fù)墾置、低效地再開發(fā)利用、管線用地(需設(shè)置地役權(quán))、低丘緩坡用地、光伏用地、新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)用地以及農(nóng)村黨建、醫(yī)療、圖書、體育等配套用地等用地解決方案可供選擇。 此外,還可以通過市場(chǎng)解決項(xiàng)目用地: ? 以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán); ? 以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式取得目標(biāo)公司控制權(quán),進(jìn)而實(shí)現(xiàn)開發(fā)利用目標(biāo)土地的目的; ? 以合作開發(fā)方式開發(fā)利用目標(biāo)土地; ? 原有建設(shè)用地地依法改變用途等土地使用條件后,用作發(fā)展項(xiàng)目用地; ? 原有建設(shè)用地辦理出讓、租賃等有償用地手續(xù)后,用作發(fā)展項(xiàng)目用地。 “ 可以看出,土地政策梳理集成可以形成了很多種用地解決方案,政策應(yīng)用空間很大。 來源:美麗鄉(xiāng)村研究中心 組委會(huì)聯(lián)系方式 項(xiàng)目一組 盧毅 殷鋒 座機(jī):020-61198842 座機(jī):020-62139606 手機(jī):137 1143 0398 手機(jī):185 6528 2359 Q Q:323201814 Q Q:1684672007 黃祺 座機(jī):020-62139602 手機(jī):138 2547 5605 Q Q: 2724397436 項(xiàng)目二組 李健銘 梁建林 座機(jī):020-61198891 座機(jī):020-62139604 手機(jī):158 1708 8364 手機(jī):155 2139 4660 Q Q:3544579318 Q Q:516165433 項(xiàng)國(guó)澳 座機(jī):020-62139624 手機(jī):135 8050 2528 Q Q:3275574349 市場(chǎng)部·媒體合作 郭穗豐 鄧海蓮 座機(jī):020-61198886 座機(jī):020-61198851 手機(jī):134 1817 7414 手機(jī):132 6513 8198 Q Q:3229177657 Q Q:2135571196 江彩霞 座機(jī):020-62139617 手機(jī):159 1574 4203 Q Q:3197096891
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