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這里一是特色產(chǎn)業(yè)項目開發(fā)，包括科教文衛(wèi)等產(chǎn)業(yè)事業(yè)導入及產(chǎn)業(yè)園、孵化園等產(chǎn)業(yè)本身開發(fā)；二是旅游產(chǎn)業(yè)項目開發(fā)，包括旅游吸引核項目（如主題公園）、休閑消費聚集項目、夜間休閑聚集項目；通過項目的運營獲得收益。

小鎮(zhèn)自身依托優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)形成產(chǎn)業(yè)盈利鏈條，同時與旅游結(jié)合實現(xiàn)盈利，該類型一般自身產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)較為雄厚，需要充分結(jié)合已有產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，進行適度旅游產(chǎn)業(yè)融入、功能拓展和環(huán)境營造。

比如景德鎮(zhèn)的陶瓷小鎮(zhèn)，將陶瓷產(chǎn)業(yè)與旅游產(chǎn)業(yè)融合互動，打造多元化的陶瓷體驗，如陶瓷制作、陶瓷博物館、陶瓷文創(chuàng)等，形成豐富的盈利點。達到產(chǎn)業(yè)持續(xù)經(jīng)營收益、特色產(chǎn)品持續(xù)產(chǎn)出收益的效果。

這里主要指依托具有地方特色的主題功能拓展經(jīng)營形成相關(guān)盈利，圍繞主題功能，聯(lián)動旅游體驗，形成食、住、行、游、購、娛、康、教等多元業(yè)態(tài)的消費盈利。該類模式的關(guān)鍵在于如何發(fā)掘和尋找具有地域特色的主題功能，專業(yè)運營，拓展盈利鏈條。

比如袁家村緊抓餐飲功能，深入發(fā)掘，通過人流量帶動人均消費，實現(xiàn)高額經(jīng)營利潤。巔峰智業(yè)依托城市中心優(yōu)勢，將贛州郁孤臺小鎮(zhèn)打造能夠承載城市商業(yè)配套功能的文旅小鎮(zhèn)，通過燈光節(jié)等活動的開展，取得了街區(qū)最高日人均突破40000人次成績，這與巔峰智業(yè)多年來在旅游行業(yè)的積累是分不開的。

這里主要指二級開發(fā)，即企業(yè)通過地產(chǎn)銷售和自持物業(yè)經(jīng)營獲利。包括工業(yè)地產(chǎn)租售、居住地產(chǎn)租售、商業(yè)地產(chǎn)租售、休閑地產(chǎn)租售。

雖然在特色小鎮(zhèn)的建設(shè)過程中，以地產(chǎn)運作的理念去打造小鎮(zhèn)是為人排斥的，然而從企業(yè)角度來看，這的確是一個快速實現(xiàn)投資回報的模式，且通過特色小鎮(zhèn)政策可以獲得土地，這也是不少房地產(chǎn)等開發(fā)商進入特色小鎮(zhèn)開發(fā)的原動力。阿那亞是此類型的典型代表，通過地產(chǎn)銷售以及后期多元度假活動業(yè)態(tài)消費的引入實現(xiàn)了小鎮(zhèn)的盤活。碧桂園科技小鎮(zhèn)是另一個典型例子，小鎮(zhèn)計劃投資總額約1300億元，其規(guī)劃創(chuàng)新小鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)用地、產(chǎn)業(yè)配套用地、生活配套用地比例大致為30%：30%：40%。通過一定程度的地產(chǎn)開發(fā)用地和產(chǎn)業(yè)用地的配比，開發(fā)商可以以短平快的地產(chǎn)收益平衡見效慢的產(chǎn)業(yè)開發(fā)支出，長短相濟，長遠發(fā)展。

這里主要是指土地整理和公共基礎(chǔ)設(shè)施的工程建設(shè)收益。公共基礎(chǔ)設(shè)施包括公共道路、供電廠、供排水廠、供熱網(wǎng)絡(luò)、通訊設(shè)施等基礎(chǔ)設(shè)施；學校、醫(yī)院、公園、廣場、 文化體育設(shè)施、綜合服務(wù)區(qū)、游客接待中心等公共服務(wù)設(shè)施。

如華夏幸福受政府委托對小鎮(zhèn)范圍內(nèi)的土地進行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補償，并進行適當?shù)氖姓涮自O(shè)施建設(shè)，變毛地為熟地后，通過政府回購，獲得盈利。

這里主要指一級開發(fā)，也就是由政府主導的方式。

特色小鎮(zhèn)的發(fā)展成熟必將帶來周邊土地的溢價，政府通過土地財政可以獲得大量收入。

除了這些財政收益以外，特色小鎮(zhèn)將為地方帶來更多無形的收益，如城市環(huán)境的優(yōu)化、民生的改善、城市影響力的提升等等，這些難以用金錢衡量的社會經(jīng)濟環(huán)境改善，是政府大力推動特色小鎮(zhèn)開發(fā)的重要動力。

以玉皇山南基金小鎮(zhèn)為例，該小鎮(zhèn)根據(jù)金融人才國際化、精英型的特點，堅持市場化運作、產(chǎn)業(yè)鏈招商、生態(tài)圈建設(shè)的模式，通過聯(lián)合政府性行業(yè)組織、龍頭企業(yè)和知名中介，開展海內(nèi)外招商及合作業(yè)務(wù)，快速推動私募金融集聚，發(fā)展一批涵蓋股權(quán)投資、商品期貨、固定收益等方面的金融精英匯聚小鎮(zhèn)。自2015年玉皇山南基金小鎮(zhèn)正式揭牌之后，已經(jīng)有1000多家對沖基金和私募基金在小鎮(zhèn)注冊。由于一般的基金公司都可以得到30%的稅費補貼，更增加了其吸引力，玉皇山南基金小鎮(zhèn)現(xiàn)在已然成為上海、北京和深圳之外中國最大的對沖基金聚集地。

其與杭州云棲小鎮(zhèn)一樣都是由政府主導開發(fā)和經(jīng)營環(huán)境，通過特色產(chǎn)業(yè)（玉皇山南基金小鎮(zhèn)以對沖基金為主導產(chǎn)業(yè)，云棲小鎮(zhèn)以云計算為主導產(chǎn)業(yè)）培育、主導產(chǎn)業(yè)企業(yè)聚集、產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠政策和優(yōu)質(zhì)環(huán)境塑造，使小鎮(zhèn)經(jīng)濟迅猛發(fā)展，稅收猛增，并帶動小鎮(zhèn)及周邊土地的溢價。

這里主要是指泛旅游現(xiàn)金流回報, 旅游產(chǎn)品體驗性附加價值收益。即以景區(qū)模式運營，除門票收入外，住宿、餐飲、購物等業(yè)態(tài)收入也是主要盈利來源。該類模式相對清晰，市場上也有相對成熟和可以對標參考的對象，操作的關(guān)鍵在于是否有專業(yè)景區(qū)運營能力。

烏鎮(zhèn)是景區(qū)盈利的典型代表，其經(jīng)營模式被譽為行業(yè)典范。走入古鎮(zhèn)會發(fā)現(xiàn)，各類商戶的業(yè)態(tài)不會重復(fù)，分布科學，注重與古鎮(zhèn)定位相符的業(yè)態(tài)，比如手工藝店、特色客棧、傳統(tǒng)餐飲等，還會根據(jù)酒吧區(qū)，小商店區(qū)，傳統(tǒng)工藝區(qū)等進行分布，每個 細分業(yè)態(tài)只有一家店，避免商戶間的惡性競爭。偏重旅游的特色小鎮(zhèn)，旅游消費產(chǎn)業(yè)鏈完善，上下游產(chǎn)業(yè)核心都掌控在投資者手中。

表1 烏鎮(zhèn)游客接待量連年上升（單位：萬人）

表2 烏鎮(zhèn)景區(qū)收入節(jié)節(jié)高升（單位：萬元）

來源：元立方金服