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特色小鎮(zhèn) | 特色小鎮(zhèn)到底怎么盈利?

廣東建筑工業(yè)化展     2018-01-12     952

 

特色小鎮(zhèn),作為產(chǎn)城鄉(xiāng)一體化的新型城鎮(zhèn)化模式,是一個集合產(chǎn)業(yè)、文化、旅游和社區(qū)之功能于一體的一個新型部落體,以產(chǎn)業(yè)為核心,以項目為載體,相互融合發(fā)展生產(chǎn)、生活、生態(tài)的一個特定區(qū)域。特色小鎮(zhèn)的開發(fā)與建設(shè)絕不是單一的項目,它是綜合產(chǎn)業(yè)鏈體系。在這條產(chǎn)業(yè)鏈體系之上,如何盈利一直是眾人關(guān)心的問題。

 

據(jù)統(tǒng)計,第一批特色小鎮(zhèn)中部分小鎮(zhèn)的平均投資額達65 億元(浙江省規(guī)劃每個特色小鎮(zhèn)投資原則上不低于50億元),按住建部規(guī)劃,到2020 年,培育1000個左右各具特色的小鎮(zhèn),總投資將遠超萬億。如此巨額投資究竟如何創(chuàng)造收益,盈利的點究竟在哪些地方,本文飆馬將為大家分享特色小鎮(zhèn)的六大盈利模式。

 

 

 

特色產(chǎn)業(yè)收益

必需發(fā)展成為現(xiàn)金流聚集的產(chǎn)業(yè)

 

這里一是特色產(chǎn)業(yè)項目開發(fā),包括科教文衛(wèi)等產(chǎn)業(yè)事業(yè)導入及產(chǎn)業(yè)園、孵化園等產(chǎn)業(yè)本身開發(fā);二是旅游產(chǎn)業(yè)項目開發(fā),包括旅游吸引核項目(如主題公園)、休閑消費聚集項目、夜間休閑聚集項目;通過項目的運營獲得收益。

 

 

小鎮(zhèn)自身依托優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)形成產(chǎn)業(yè)盈利鏈條,同時與旅游結(jié)合實現(xiàn)盈利,該類型一般自身產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)較為雄厚,需要充分結(jié)合已有產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢,進行適度旅游產(chǎn)業(yè)融入、功能拓展和環(huán)境營造。

 

比如景德鎮(zhèn)的陶瓷小鎮(zhèn),將陶瓷產(chǎn)業(yè)與旅游產(chǎn)業(yè)融合互動,打造多元化的陶瓷體驗,如陶瓷制作、陶瓷博物館、陶瓷文創(chuàng)等,形成豐富的盈利點。達到產(chǎn)業(yè)持續(xù)經(jīng)營收益、特色產(chǎn)品持續(xù)產(chǎn)出收益的效果。

 

城鎮(zhèn)建設(shè)-功能盈利

 

這里主要指依托具有地方特色的主題功能拓展經(jīng)營形成相關(guān)盈利,圍繞主題功能,聯(lián)動旅游體驗,形成食、住、行、游、購、娛、康、教等多元業(yè)態(tài)的消費盈利。該類模式的關(guān)鍵在于如何發(fā)掘和尋找具有地域特色的主題功能,專業(yè)運營,拓展盈利鏈條。

 

 

比如袁家村緊抓餐飲功能,深入發(fā)掘,通過人流量帶動人均消費,實現(xiàn)高額經(jīng)營利潤。巔峰智業(yè)依托城市中心優(yōu)勢,將贛州郁孤臺小鎮(zhèn)打造能夠承載城市商業(yè)配套功能的文旅小鎮(zhèn),通過燈光節(jié)等活動的開展,取得了街區(qū)最高日人均突破40000人次成績,這與巔峰智業(yè)多年來在旅游行業(yè)的積累是分不開的。

 

房產(chǎn)收益

房地產(chǎn)是產(chǎn)城一體化中必需的蛋糕

 

這里主要指二級開發(fā),即企業(yè)通過地產(chǎn)銷售和自持物業(yè)經(jīng)營獲利。包括工業(yè)地產(chǎn)租售、居住地產(chǎn)租售、商業(yè)地產(chǎn)租售、休閑地產(chǎn)租售。

 

 

雖然在特色小鎮(zhèn)的建設(shè)過程中,以地產(chǎn)運作的理念去打造小鎮(zhèn)是為人排斥的,然而從企業(yè)角度來看,這的確是一個快速實現(xiàn)投資回報的模式,且通過特色小鎮(zhèn)政策可以獲得土地,這也是不少房地產(chǎn)等開發(fā)商進入特色小鎮(zhèn)開發(fā)的原動力。阿那亞是此類型的典型代表,通過地產(chǎn)銷售以及后期多元度假活動業(yè)態(tài)消費的引入實現(xiàn)了小鎮(zhèn)的盤活。碧桂園科技小鎮(zhèn)是另一個典型例子,小鎮(zhèn)計劃投資總額約1300億元,其規(guī)劃創(chuàng)新小鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)用地、產(chǎn)業(yè)配套用地、生活配套用地比例大致為30%:30%:40%。通過一定程度的地產(chǎn)開發(fā)用地和產(chǎn)業(yè)用地的配比,開發(fā)商可以以短平快的地產(chǎn)收益平衡見效慢的產(chǎn)業(yè)開發(fā)支出,長短相濟,長遠發(fā)展。

 

工程收益

建造收益是開發(fā)的前提

 

這里主要是指土地整理和公共基礎(chǔ)設(shè)施的工程建設(shè)收益。公共基礎(chǔ)設(shè)施包括公共道路、供電廠、供排水廠、供熱網(wǎng)絡(luò)、通訊設(shè)施等基礎(chǔ)設(shè)施;學校、醫(yī)院、公園、廣場、 文化體育設(shè)施、綜合服務(wù)區(qū)、游客接待中心等公共服務(wù)設(shè)施。

 

 

如華夏幸福受政府委托對小鎮(zhèn)范圍內(nèi)的土地進行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補償,并進行適當?shù)氖姓涮自O(shè)施建設(shè),變毛地為熟地后,通過政府回購,獲得盈利。

 

土地升值

區(qū)域開發(fā)是小鎮(zhèn)開發(fā)的基礎(chǔ)和核心

 

這里主要指一級開發(fā),也就是由政府主導的方式。

 

特色小鎮(zhèn)的發(fā)展成熟必將帶來周邊土地的溢價,政府通過土地財政可以獲得大量收入。

 

 

除了這些財政收益以外,特色小鎮(zhèn)將為地方帶來更多無形的收益,如城市環(huán)境的優(yōu)化、民生的改善、城市影響力的提升等等,這些難以用金錢衡量的社會經(jīng)濟環(huán)境改善,是政府大力推動特色小鎮(zhèn)開發(fā)的重要動力。

 

以玉皇山南基金小鎮(zhèn)為例,該小鎮(zhèn)根據(jù)金融人才國際化、精英型的特點,堅持市場化運作、產(chǎn)業(yè)鏈招商、生態(tài)圈建設(shè)的模式,通過聯(lián)合政府性行業(yè)組織、龍頭企業(yè)和知名中介,開展海內(nèi)外招商及合作業(yè)務(wù),快速推動私募金融集聚,發(fā)展一批涵蓋股權(quán)投資、商品期貨、固定收益等方面的金融精英匯聚小鎮(zhèn)。自2015年玉皇山南基金小鎮(zhèn)正式揭牌之后,已經(jīng)有1000多家對沖基金和私募基金在小鎮(zhèn)注冊。由于一般的基金公司都可以得到30%的稅費補貼,更增加了其吸引力,玉皇山南基金小鎮(zhèn)現(xiàn)在已然成為上海、北京和深圳之外中國最大的對沖基金聚集地。

 

其與杭州云棲小鎮(zhèn)一樣都是由政府主導開發(fā)和經(jīng)營環(huán)境,通過特色產(chǎn)業(yè)(玉皇山南基金小鎮(zhèn)以對沖基金為主導產(chǎn)業(yè),云棲小鎮(zhèn)以云計算為主導產(chǎn)業(yè))培育、主導產(chǎn)業(yè)企業(yè)聚集、產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠政策和優(yōu)質(zhì)環(huán)境塑造,使小鎮(zhèn)經(jīng)濟迅猛發(fā)展,稅收猛增,并帶動小鎮(zhèn)及周邊土地的溢價。

 

旅游收益

旅游產(chǎn)業(yè)可以帶來現(xiàn)金流

 

這里主要是指泛旅游現(xiàn)金流回報, 旅游產(chǎn)品體驗性附加價值收益。即以景區(qū)模式運營,除門票收入外,住宿、餐飲、購物等業(yè)態(tài)收入也是主要盈利來源。該類模式相對清晰,市場上也有相對成熟和可以對標參考的對象,操作的關(guān)鍵在于是否有專業(yè)景區(qū)運營能力。

 

 

烏鎮(zhèn)是景區(qū)盈利的典型代表,其經(jīng)營模式被譽為行業(yè)典范。走入古鎮(zhèn)會發(fā)現(xiàn),各類商戶的業(yè)態(tài)不會重復(fù),分布科學,注重與古鎮(zhèn)定位相符的業(yè)態(tài),比如手工藝店、特色客棧、傳統(tǒng)餐飲等,還會根據(jù)酒吧區(qū),小商店區(qū),傳統(tǒng)工藝區(qū)等進行分布,每個 細分業(yè)態(tài)只有一家店,避免商戶間的惡性競爭。偏重旅游的特色小鎮(zhèn),旅游消費產(chǎn)業(yè)鏈完善,上下游產(chǎn)業(yè)核心都掌控在投資者手中。

 

表1 烏鎮(zhèn)游客接待量連年上升(單位:萬人)

 

表2 烏鎮(zhèn)景區(qū)收入節(jié)節(jié)高升(單位:萬元)

來源:元立方金服


組委會聯(lián)系方式 

項目一組

盧毅                                        殷鋒  

座機:020-61198842        座機:020-62139606 

手機:137 1143 0398        手機:185 6528 2359    

Q  Q:323201814               Q  Q:1684672007 

 

江彩霞                               黃祺

座機:020-62139617      座機:020-62139602

手機:159 1574 4203      手機:138 2547 5605

Q  Q:3197096891          Q Q: 2724397436

 

項目二組 

李健銘                              梁建林  

座機:020-61198891     座機:020-62139604

手機:158 1708 8364    手機:155 2139 4660

Q  Q:3544579318        Q  Q:516165433


項國澳

座機:020-62139624

手機:135 8050 2528

Q  Q:3275574349

 

市場部·媒體合作

郭穗豐                              鄧海蓮

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