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自今年的中央一號(hào)文件首次提出“田園綜合體”的概念以來(lái),不少新農(nóng)人都開(kāi)啟了“擼起袖子加油干”的模式,到處拿地做規(guī)劃,但是眾所周知,要發(fā)揮農(nóng)業(yè)休閑、觀光、旅游等功能,必須建設(shè)配套的商業(yè)和服務(wù)設(shè)施,勢(shì)必要涉及土地問(wèn)題,而這其中的誤區(qū)還真不少。那么“田園綜合體”的選地誤區(qū)有哪些呢?小編這里還教你4大方法來(lái)解決其用地問(wèn)題。
“田園綜合體”可以用的農(nóng)業(yè)用地有哪些?
1、農(nóng)民自有住宅、閑置宅基地
慣性思維:
在休閑農(nóng)業(yè)園區(qū)中常常存在一些村落,開(kāi)發(fā)者的慣性思維常常是將這些破舊的房子拆掉重建,而不是根據(jù)現(xiàn)有的基礎(chǔ)進(jìn)行改造和裝修。殊不知這不僅破壞了鄉(xiāng)村田野的原始風(fēng)味,而且也在無(wú)形中增加了開(kāi)發(fā)者進(jìn)行酒店住宿土地審批的難度和建設(shè)成本。
正確做法:
農(nóng)業(yè)部等部門《關(guān)于積極開(kāi)發(fā)農(nóng)業(yè)多種功能大力促進(jìn)休閑農(nóng)業(yè)發(fā)展的通知》中明確規(guī)定支持農(nóng)民發(fā)展農(nóng)家樂(lè),閑置宅基地整理結(jié)余的建設(shè)用地可用于休閑農(nóng)業(yè),因此在進(jìn)行休閑農(nóng)業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)中要充分利用農(nóng)民自有住宅、閑置宅基地。
2、農(nóng)村集體建設(shè)用地
是什么:指鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設(shè)用地,鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設(shè)用地是指鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)村個(gè)人投資或集資,進(jìn)行各項(xiàng)非農(nóng)業(yè)建設(shè)所使用的土地。
主要包括:鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公益事業(yè)用地、公共設(shè)施用地、農(nóng)村居民住宅用地
3、四荒地
主要包括:
依法歸我國(guó)農(nóng)民集體使用的“四荒地”
農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織所有的“四荒地”
具體指:荒山、荒溝、荒丘、荒灘等未利用的土地,屬于現(xiàn)行經(jīng)濟(jì)環(huán)境中未得到充分、合理、有效利用的土地。
使用期限:“四荒”使用權(quán)承包、租賃或拍賣的期限最長(zhǎng)不得超過(guò)50年。
國(guó)家政策:2016年中央一號(hào)文件以及《農(nóng)業(yè)部等11部門關(guān)于積極開(kāi)發(fā)農(nóng)業(yè)多種功能大力促進(jìn)休閑農(nóng)業(yè)發(fā)展的通知》中鼓勵(lì)利用“四荒地”(荒山、荒溝、荒丘、荒灘)發(fā)展休閑農(nóng)業(yè),對(duì)中西部少數(shù)民族地區(qū)和集中連片特困地區(qū)利用“四荒地”發(fā)展休閑農(nóng)業(yè),其建設(shè)用地指標(biāo)給予傾斜。
4、城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤
指什么:
指休閑農(nóng)業(yè)項(xiàng)目建設(shè)確有必要占用耕地時(shí)先行在異地墾地,數(shù)量和質(zhì)量驗(yàn)收合格后,再用作建設(shè)用地。轉(zhuǎn)換方式,具體政策通過(guò)制定相應(yīng)的法規(guī)來(lái)規(guī)范。
異地可以是本鄉(xiāng)鎮(zhèn)、本區(qū)縣,經(jīng)國(guó)家相關(guān)主管部門批準(zhǔn)也可跨省區(qū)實(shí)施。這應(yīng)該是既保證18億畝耕地只增不減,又保證必要的建設(shè)用地供應(yīng)。當(dāng)然還有許多具體政策要進(jìn)一步研究,比如墾地與生態(tài)保護(hù)的問(wèn)題、操作中的管理監(jiān)督問(wèn)題等。
5、其他方式
《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村一二三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展的指導(dǎo)意見(jiàn)》(國(guó)辦發(fā)[2015]93號(hào))提出,對(duì)社會(huì)資本投資建設(shè)連片面積達(dá)到一定規(guī)模的高標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田、生態(tài)公益林等,允許在符合土地管理法律法規(guī)和土地利用總體規(guī)劃、依法辦理建設(shè)用地審批手續(xù)、堅(jiān)持節(jié)約集約用地的前提下,利用一定比例的土地開(kāi)展觀光和休閑度假旅游、加工流通等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。
“田園綜合體”農(nóng)業(yè)用地有哪些限制?
1、不得占用基本農(nóng)田
基本農(nóng)田俗稱“吃飯?zhí)?rdquo;、“保命田”,其重要程度不言而喻。對(duì)于基本農(nóng)田有“五不準(zhǔn)”:
不準(zhǔn)占用基本農(nóng)田進(jìn)行植樹(shù)造林、發(fā)展林果業(yè)和搞林糧間作以及超標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)農(nóng)田林網(wǎng);
不準(zhǔn)以農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整為名,在基本農(nóng)田內(nèi)挖塘養(yǎng)魚、建設(shè)用于畜禽養(yǎng)殖的建筑物等嚴(yán)重破壞耕作層的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng);
不準(zhǔn)違法占用基本農(nóng)田進(jìn)行綠色通道和城市綠化隔離帶建設(shè);
不準(zhǔn)以退耕還林為名違反土地利用總體規(guī)劃,將基本農(nóng)田納入退耕范圍;
不準(zhǔn)非農(nóng)建設(shè)項(xiàng)目占用基本農(nóng)田(法律規(guī)定的國(guó)家重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目除外)。
因此在進(jìn)行休閑農(nóng)業(yè)開(kāi)發(fā)中必須弄清楚其是否占有基本農(nóng)田。
2、不得超越土地利用規(guī)劃
各地區(qū)國(guó)土資源部門都會(huì)制定土地利用總體規(guī)劃,規(guī)劃會(huì)規(guī)定土地用途,明確土地使用條件,土地所有者和使用者必須嚴(yán)格按照規(guī)劃確定的用途和條件使用土地;此外還會(huì)確定土地利用年度計(jì)劃,對(duì)年度內(nèi)新增建設(shè)用地量,土地開(kāi)發(fā)整理補(bǔ)充耕地量和耕地保有量等做出具體安排。
該怎么做:休閑農(nóng)業(yè)開(kāi)發(fā)必須要明確當(dāng)?shù)赝恋匾?guī)劃中其園區(qū)所占土地的用途,符合規(guī)劃使用條件的要積極爭(zhēng)取土地建設(shè)使用指標(biāo),以滿足休閑農(nóng)業(yè)園區(qū)對(duì)建設(shè)用地的要求。
3、嚴(yán)禁隨意擴(kuò)大設(shè)施農(nóng)用地范圍
以農(nóng)業(yè)為依托的休閑觀光等用地須按建設(shè)用地進(jìn)行管理。以農(nóng)業(yè)為依托的休閑觀光度假場(chǎng)所、各類莊園、酒莊、農(nóng)家樂(lè),以及各類農(nóng)業(yè)園區(qū)中涉及建設(shè)永久性餐飲、住宿、會(huì)議、大型停車場(chǎng)、工廠化農(nóng)產(chǎn)品加工、展銷等用地,必須依法依規(guī)按建設(shè)用地進(jìn)行管理,而非按農(nóng)用地管理。
“田園綜合體”規(guī)劃用地存在哪些誤區(qū)?
1、無(wú)址可選也硬要選
有時(shí)候,土地并不像普通商品,有充分的選擇空間。在選址的過(guò)程中,土地往往獨(dú)此一家,讓你別無(wú)其他選擇。例如,家鄉(xiāng)有限的土地資源,而作為開(kāi)發(fā)者,又急切的想去做,以至于無(wú)址可選的時(shí)候也要去選。這種選址方式最終效果不理想,可想而知。
2、有地就先拿下再說(shuō)
休閑農(nóng)業(yè)作為一個(gè)舶來(lái)詞,許多人對(duì)此并沒(méi)有深刻的見(jiàn)解。許多人拿地心切,在沒(méi)有做好充分的休閑農(nóng)業(yè)規(guī)劃前,就匆匆決定,先拿下再說(shuō),到手之后再去為它量身定做合適的衣服。至于效果如何,恐怕只能聽(tīng)天由命了,做好了是一塊肥肉,做不好只會(huì)成為燙手的山芋。
3、跟著感覺(jué)走
做休閑農(nóng)業(yè)項(xiàng)目不能跟著感覺(jué)走,而是要有一雙犀利的慧眼,慧眼是要對(duì)所選之地的價(jià)值有準(zhǔn)確的認(rèn)識(shí),了解土地如何開(kāi)發(fā)與利用,還要對(duì)未來(lái)的發(fā)展有遠(yuǎn)見(jiàn),尤其是目標(biāo)客戶及將來(lái)市場(chǎng)情況的判斷,還要有項(xiàng)目與市場(chǎng)的對(duì)接手段。唯有具備這些,才不至于陷入誤區(qū)。
解決“田園綜合體”用地問(wèn)題的4種新方式
1、“土地銀行”
在完成農(nóng)村土地確權(quán)工作的地區(qū),可采用“土地銀行”的方式,實(shí)現(xiàn)農(nóng)村集體土地指標(biāo)的自由流轉(zhuǎn)、質(zhì)押和融資。這對(duì)于農(nóng)戶獲取啟動(dòng)資金自營(yíng)個(gè)體旅游項(xiàng)目和專業(yè)企業(yè)規(guī)?;@取土地用于開(kāi)發(fā)大型旅游項(xiàng)目而言都具有現(xiàn)實(shí)意義。
2、以土地股份為基礎(chǔ)建立合作社
有條件的農(nóng)村集體可以建立合作社,農(nóng)戶以承包的土地入股,進(jìn)行股份合作。這樣可以使土地集中經(jīng)營(yíng)、高效經(jīng)營(yíng)、形成規(guī)模化、產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)。
這種方式,管理制度嚴(yán)格,管理方法科學(xué),對(duì)加強(qiáng)休閑農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游領(lǐng)域的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展能力,保障發(fā)展成果切實(shí)惠及本地有著極大的促進(jìn)作用。
3、使用廢棄宅基地或園地
城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展,令大量農(nóng)民進(jìn)城買房,農(nóng)村房屋閑置,田地疏于管理。實(shí)際上,在新農(nóng)村集中居住后,閑置下來(lái)的村莊農(nóng)舍、廢棄林園等恰好是休閑農(nóng)業(yè)與鄉(xiāng)村旅游的良好發(fā)展空間。
對(duì)這些農(nóng)村集體土地進(jìn)行指標(biāo)整理和農(nóng)林復(fù)墾,并根據(jù)旅游產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)需求合理配置建設(shè)用地指標(biāo),有助于提高休閑農(nóng)業(yè)與鄉(xiāng)村旅游的招商效率與質(zhì)量。
4、土地租賃、置換或入股聯(lián)營(yíng)
對(duì)經(jīng)濟(jì)效益不理想的集體用地,可采取土地置換、租賃、入股聯(lián)營(yíng)等方式,統(tǒng)籌盤活這些存量集體土地。一方面可以解決旅游開(kāi)發(fā)過(guò)程中,需要遷移部分農(nóng)戶的住宅、承包地的問(wèn)題;另一方面可以充分發(fā)揮土地使用價(jià)值,集約化發(fā)展,便于個(gè)人或企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理。
總而言之,“田園綜合體”的概念藍(lán)圖勾畫得很美好,但是對(duì)于想嘗試的朋友們來(lái)說(shuō),還是需要綜合多方面因素考慮清楚,再做拿地準(zhǔn)備。
來(lái)源:小鎮(zhèn)解讀
組委會(huì)聯(lián)系方式
項(xiàng)目一組
盧毅 殷鋒
座機(jī):020-61198842 座機(jī):020-62139606
手機(jī):137 1143 0398 手機(jī):185 6528 2359
Q Q:323201814 Q Q:1684672007
江彩霞 黃祺
座機(jī):020-62139617 座機(jī):020-62139602
手機(jī):159 1574 4203 手機(jī):138 2547 5605
Q Q:3197096891 Q Q: 2724397436
項(xiàng)目二組
李健銘 梁建林
座機(jī):020-61198891 座機(jī):020-62139604
手機(jī):158 1708 8364 手機(jī):155 2139 4660
Q Q:3544579318 Q Q:516165433
項(xiàng)國(guó)澳
座機(jī):020-62139624
手機(jī):135 8050 2528
Q Q:3275574349
市場(chǎng)部·媒體合作
郭穗豐 鄧海蓮
座機(jī):020-61198886 座機(jī):020-61198851
手機(jī):134 1817 7414 手機(jī):132 6513 8198
Q Q:3229177657 Q Q:2135571196